사회주택 보증금 미반환 보도, 보증 가입 여부부터 구분해야 합니다
2026년 9월 8일 보도에서는 서울시 사회주택 토지지원리츠 사업과 관련해 임차인 보증금 약 11억원이 아직 반환되지 않았다는 서울시의회 업무보고 내용이 전해졌습니다. 사회주택 보증금 미반환 보도를 접한 임차인이라면, 먼저 내 계약에 어떤 보증이 붙었는지와 지금 진행할 수 있는 절차를 구분해 볼 필요가 있습니다. 보도에 따르면 서울시와 HUG, 리츠 측은 반환 방안을 협의 중이지만, 모든 임차인이 같은 보증 상품이나 같은 청구 요건을 적용받는다고 볼 수는 없습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상황에서 가장 먼저 확인할 것은 계약서와 보증서에 적힌 상품명입니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 HUG의 전세보증 이행 안내가 기준이 되고, 임대사업자의 임대보증금보증이 붙은 계약이라면 그 보증의 이행 절차를 따져야 합니다. 사회주택이라는 공급 방식만으로 자동 지급이나 청구 가능 여부가 결정되지는 않습니다.
HUG 전세보증 이행청구의 기본 순서
HUG는 전세계약이 해지 또는 종료된 뒤 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우를 보증사고 사유 중 하나로 안내합니다. 이 경우 개인 임차인은 원칙적으로 주택임차권등기를 마친 뒤 이행청구를 할 수 있으며, 임차권등기명령 결정문을 제출하면 청구와 심사는 가능하지만 보증금을 받기 전까지 등기는 완료돼야 한다고 안내합니다.
HUG FAQ는 보증채권자가 보증사고일로부터 2개월 이내에 이행을 신청해야 한다고 안내합니다. 따라서 계약 종료일, 임대인에게 보낸 종료·해지 의사표시, 보증서 유효 여부, 임차권등기 진행 상태를 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다. HUG의 자가진단도 계약 종료 전 갱신 거절 통지, 임차권등기, 대항력과 우선변제권 유지를 주요 확인 항목으로 제시합니다.
이행청구 전에 챙길 서류와 기한
HUG의 전세보증 이행 안내에는 보증채무이행청구서, 대위변제증서, 확정일자가 있는 임대차계약서 원본, 계약 종료를 확인할 수 있는 서류, 임차권등기명령 결정문, 등기부등본, 주민등록초본 등이 제시됩니다. 실제 제출 서류와 추가 보완 여부는 계약과 사고 유형에 따라 달라질 수 있습니다.
HUG FAQ는 보증채권자가 보증사고일로부터 2개월 이내에 이행을 신청해야 한다고 안내합니다. 계약 종료 뒤 1개월이 지나야 하는 사고 사유와 신청기한을 혼동하지 않는 것이 중요해요. 경매·공매가 진행된 경우에는 배당표 등 미수령액을 증명하는 서류가 별도로 필요할 수 있습니다.
사회주택 보증금 계약에서 기록해 둘 날짜
- 계약 종료일과 임대인에게 종료 의사를 전달한 날
- 보증금 미반환 사실을 확인한 날과 HUG 보증서의 보증기간
- 임차권등기명령 신청일·결정문 수령일·등기 완료일
이 날짜들은 어떤 절차가 가능한지 가늠하는 기초 자료입니다. 특히 사회주택 보증금 문제처럼 사업자·리츠·보증기관의 협의가 함께 언급되는 사안일수록, 기사 속 협의 일정과 내 계약의 보증사고일을 같은 것으로 보지 않아야 합니다.
이사를 서두르기 전, 대항력 유지 여부를 확인하세요
임차권등기명령을 신청했다고 바로 전출하거나 이사하면 안 된다는 점도 HUG가 안내하는 유의사항입니다. 임차권등기가 완료될 때까지 전입과 점유를 유지해야 대항력과 우선변제권을 지키는 데 도움이 되며, 구체적인 사정으로 이사가 불가피하면 이행심사 담당자에게 알리도록 안내합니다.
이 절차는 보증 가입자에게 적용되는 일반 안내입니다. 이번 사회주택 사례의 협의 결과나 지급 시점을 예측하는 근거는 아닙니다. 보증서가 없거나 상품이 다르면 서울시·SH의 개별 안내와 법률·주거상담 창구에서 계약서 기준으로 별도 확인해야 합니다.
한 번에 확인할 세 가지
첫째, 계약서와 보증서에서 보증기관·상품명·보증기간을 확인합니다. 둘째, 계약 종료와 미반환 사실을 보여주는 자료, 전입·확정일자·임차권등기 상태를 모읍니다. 셋째, HUG 청구 대상이라면 사고일과 신청기한을 계산한 뒤 공식 이행청구 안내에서 필요한 서류를 다시 대조합니다. 보증금 미반환 보도는 절차를 점검할 계기이지만, 지급 여부는 개별 계약과 HUG 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
참고: HUG 전세보증금반환보증 사고·이행청구 안내, 모바일HUG 전세보증 이행청구, 보증 이행 청구요건 자가진단