계약갱신청구권, 실거주 갱신거절 뒤 다시 임대하면 손해배상은 어떻게 계산될까
계약갱신청구권을 행사해 전세 계약을 이어가려던 세입자가 집주인 또는 그 직계존비속의 실거주를 이유로 거절 통보를 받는 경우가 있습니다. 현행 주택임대차보호법은 이 사유를 갱신거절 예외 중 하나로 두고 있습니다. 다만 실거주를 이유로 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
누가 실거주하면 갱신거절 사유가 될까
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 규정합니다. 따라서 집주인 아들이 실제 거주하려는 경우도 조문상 범위에 들어갈 수 있습니다.
하지만 이 조항은 모든 갱신거절을 자동으로 인정한다는 뜻은 아닙니다. 계약갱신청구권은 임차인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 임대인은 법에 적힌 예외 사유가 없는 한 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다. 계약 종료일과 통지 시점, 갱신요구가 실제로 전달된 자료는 분쟁 때 중요한 출발점이 됩니다.
나중에 새 세입자를 들이면 어떤 기준이 적용될까
법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이, 갱신됐더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면 종전 임차인의 손해를 배상하도록 합니다. 법무부 해설은 갱신이 이뤄졌다면 유지됐을 2년 안에 제3자에게 임대한 경우를 기본 사례로 설명합니다.
여기서 쟁점은 단순히 전입신고가 있었는지가 아니라, 거절 당시의 실거주 사유와 이후 제3자 임대 사이에 예측하기 어려운 불가피한 사정이 있었는지입니다. 법무부 해설은 실제 거주하던 직계존속의 갑작스러운 사망이나 예상하지 못한 해외 발령 등을 예시로 듭니다. 개별 사정은 계약서와 경위에 따라 달라질 수 있습니다.
손해배상액은 세 가지 중 큰 금액으로 본다
당사자가 미리 손해배상액을 정하지 않았다면 법 제6조의3 제6항은 세 기준 중 가장 큰 금액을 적용하도록 합니다. 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분입니다. 둘째, 새 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분입니다. 셋째, 갱신거절로 종전 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.
전세보증금은 이 계산에서 법이 정한 전환율에 따라 월 단위 차임으로 환산될 수 있어, 보증금 액수만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 실제 청구 여부와 금액은 갱신요구·거절 통지, 새 임대차의 시점과 조건, 이사비 등 손해 자료를 함께 검토해야 합니다.
| 확인할 시점 | 남겨둘 자료 |
|---|---|
| 계약 만료 전 | 계약갱신청구권 행사와 거절 통지의 날짜·내용 |
| 이사 전후 | 보증금 반환, 이사비와 중개보수 자료 |
| 이후 임대차 | 새 임대차의 시점과 조건을 확인할 수 있는 자료 |
분쟁이 생겼을 때 남겨둘 자료
통화만으로 주고받았다면 날짜와 내용을 확인하기 어렵습니다. 갱신을 요구한 시점, 실거주를 이유로 한 거절 통지, 보증금 반환과 이사 관련 지출은 문자·이메일·내용증명·계약서 등으로 남겨두는 편이 좋습니다. 이후 새 임대차 여부만으로 바로 법적 결론이 정해지는 것은 아니므로, 다툼이 크면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 개별 사실관계를 확인해야 합니다.
계약갱신청구권 행사 전에는 무엇을 확인할까
계약갱신청구권은 같은 임대차에서 한 차례 행사할 수 있는 권리입니다. 이미 행사했는지, 계약이 묵시적으로 갱신된 것인지, 합의로 새 계약을 쓴 것인지는 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 임대인이 실거주를 말한 날짜와 임차인이 갱신을 요구한 날짜를 함께 정리해야 하는 이유입니다.
주택임대차보호법 제6조의3에는 실거주 외에도 연체, 무단 전대, 주택 훼손, 상당한 보상을 전제로 한 합의처럼 갱신을 거절할 수 있는 사유가 열거돼 있습니다. 분쟁을 검토할 때는 실거주라는 한 문장만 보지 말고, 실제로 어떤 사유가 통지됐는지 계약서와 메시지에 남은 표현을 확인하는 편이 안전합니다.
손해배상 계산에서 혼동하기 쉬운 부분
법의 기준은 세입자가 원하는 보상액을 임의로 선택하는 방식이 아닙니다. 환산월차임은 보증금이 있는 경우에도 법에서 정한 방식으로 계산되며, 새 임대차의 조건과 종전 계약의 조건이 모두 필요합니다. 따라서 인터넷에 나온 단순 계산식만으로 청구액을 확정하기보다, 계약서와 지출 증빙을 함께 놓고 판단해야 합니다.
예를 들어 종전 계약이 전세였고 새 계약이 보증부 월세라면, 두 계약의 금액 표기만 나란히 비교해서는 차이를 알기 어렵습니다. 법의 환산 기준과 실제 계약 기간을 함께 봐야 합니다. 이사비·중개보수처럼 실제 손해를 주장하려는 자료도 지출일과 금액이 드러나게 보관하는 편이 좋습니다.
반대로 집주인 쪽에서도 실거주 계획이 변경된 이유와 시점을 설명할 자료가 필요할 수 있습니다. 분쟁 조정이나 소송에서는 한쪽의 추측보다 통지 당시의 사정, 이후의 계약 경위, 객관적 기록을 함께 살피게 됩니다. 각 사안의 결론은 다를 수 있으므로 일반 규정만으로 상대방의 위법을 단정해서는 안 됩니다.
정리
집주인 아들의 실제 거주는 계약갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 그러나 그 이유로 거절한 뒤 법에서 정한 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 규정이 적용될 수 있습니다. 계약 종료일과 통지 기록, 이후 임대차 경위를 시간 순서로 정리하는 것이 가장 먼저 할 일입니다.
근거: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3, 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조, 법무부 주택임대차보호법 해설집.